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“地王”重現江湖,樓市供給端釋放什么新信號?

時間:2024-04-02人氣: 作者: 荊門生活網

曾經頻現于樓市高熱期的“地王”,又重現江湖了。

近一周以來,多地土拍市場異動,核心區域頻現高價地,“地王”項目更是接連出現。從寧波、蘇州、廈門,再到更早的合肥等,新一年土拍市場熱鬧不已。

變化始于去年9月底,當時自然資源部向各省市下發文件,建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等,此后土拍市場頻現“點狀高溫”。

不過,與曾經2016年的“地王”大年相比,如今市場環境已然大變。當下央國企仍是拿地主力,能拍出歷史高價的地塊,也多為政府的“壓箱底”優質資源,市場并未無差別回溫。

“地王”現身背后更普遍的現象是,樓市供給側正生變。業內認為,隨著各地優質地塊不斷放量,未來這些項目入市將對改善市場形成明顯支撐,助力構建“保障+市場”雙軌供給體系。

地王“涌現”

新年以來,土地市場“點狀高溫”,多城拍出高價地。

最典型的是3月27日那天,寧波、蘇州、廈門三城土拍同時出現“地王”。

3月27日,寧波市江北區灣頭地段一地塊成功拍賣,經過31輪競價,江山萬里+寧波東投以總價22.05億元競得,樓面價32613元/平方米,溢價率7.3%,地塊樓面價創寧波市區涉宅地新高,成為寧波的新晉單價地王。

同日,蘇州工業園區也開啟拍地,雙湖板塊02號地塊共獲得6家房企意向參拍,起始價26.1億元,最終經過51輪競價,由綠城房地產集團有限公司以總價30.82億元競得,溢價18.22%,成交樓面價65022元/平方米刷新歷史紀錄。

此前,蘇州最高成交樓面價為獅山Z03地塊,由綠城于3月13日競得,溢價率42.05%,成交樓面地價45455元/平方米。如今“地王”項目再次被綠城刷新,且已超江蘇最高成交樓面價。

房企如此熱情高漲,是因為貨架上的地塊實在優質。據悉,上述02號地塊是“斷供十年”的雙湖板塊拿出的“壓箱底”低密住宅地塊,地處九龍倉國賓1號的東側、蘇州御園的西側,地價、房價都位列蘇州第一價格梯隊,是蘇州絕對的“富人區”。

廈門受到熱捧的地塊與此類似,都是當地核心地段的優質資源。3月27日上午,廈門出讓2宗宅地,總建筑面積11.69萬平方米,起拍總價為36.8億元,最終共計攬金46.1億元。

其中,思明區將軍祠2024P01地塊,被廈門國貿以32.1億元總價,折合樓面地價6.27萬元/平方米拿下,溢價率高達41%,成為樓面地價新晉“地王”。此前,廈門島內的單價“地王”,是中海去年拿下的大唐中心2023P08地塊,彼時樓面地價約5.18萬元/平方米。

在業內人士看來,將軍祠地塊引起激烈爭奪并不令人意外。首先,該地塊處于廈門老城區核心區位置,周邊生活配套齊全,交通便捷,且具有優質的教育配套加持,地塊“含金量”極高;此外,該地塊片區內無在售新房項目,未來競品壓力較小。

除了這三城接連出現的“地王”項目,其他城市也有不少高價地出現。

比如2月末,合肥龍年第一場土拍,3塊地共拍出32.28億,其中高速05號地塊由招商蛇口以12.98億元搶到,樓面地價達到25050元/平方米,溢價率54.15%,成為合肥單價新“地王”。自去年11月取消土地限價后,合肥最高樓面價已被數次刷新。

冷熱分化

今年一季度,土拍整體走勢極為分化。

雖然蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價率均超9%,核心城市“地王”頻現,但從全國角度而言,底價成交的地塊幅數占比超七成,土地市場熱度分化顯著,克而瑞研報顯示該觀點。

整個一季度,僅有三成銷售百強房企拿地,且整體投資格局并未發生轉變,依舊是以過去三年拿地較多的央國企為主,民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

即便是“地王”頻出的三月,CRIC監測的30家房企投資金額也環比持平,同比下跌36%。房企投資仍舊謹慎,聚焦核心地段、聚焦優勢城市,尤其以大本營城市為主。

中指研究院也表示,土拍分化現象愈加明顯,一方面自“取消土地限價”政策以來,樓面價重現區域新高。但另一方面,部分城市和區域地塊持續維持低價成交,如26日北京懷柔雁棲鎮地塊底價成交,同日青島出讓的4宗地塊也以底價成交。

“整體來看,盡管近期部分地塊熱度較高,但僅限于核心板塊優質地塊,整體土地市場分化仍在加劇,土地市場回溫仍依賴樓市銷售端恢復節奏?!敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略龈嬖V第一財經。

不過,幾宗高價地的成交,還是推高了一季度拿地總額。中指研究院數據顯示,2024年1~3月,TOP100企業拿地總額2217億元,同比增長14.9%,較1~2月同比增速有所下降。

當下,拿地榜單中的頭部選手仍是央國企。從新增貨值看,華潤置地、中建壹品和中國鐵建位列前三,一季度華潤置地以444億元新增貨值占據行業榜單第一,中建壹品以412億元新增貨值占據榜單第二,中國鐵建新增貨值規模為243億元,躍至第三。

此外,榜單中出現了多個地方國資企業。比如,石家莊城發投集團一季度新增貨值總額182億元,位居行業第六;中國雄安集團、湖北文化旅游集團、濟南高新控股集團、廣州城投地產、廣州南沙交通投資集團等地方國資企業,均在榜單前二十行列中。

“重點城市拿地金額TOP10房企中,有半數以上為央企國企?!敝兄冈罕硎?,中國鐵建、中國中鐵等全國性龍頭企業仍在多個重點城市布局,這與穩健型國央企的資金狀況相對較好有直接關系。濱江集團、綠城中國等民企則在重點深耕區域補充土儲。

在業內看來,近期出臺的多個新政,對提振土地市場較有針對性。比如,廣州120平方米以上取消限購、深圳7090廢止等,高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”,而純剛需地塊則可能進一步遇冷,土地市場將出現進一步冷熱分化的局面。

供給之變

土地市場的新動向,背后反映了我國住房供給結構之變。

過去一年,在銷售端尚未轉暖背景下,政府推地、房企拿地謹慎,土拍市場較為低迷。為穩定土地市場,2023年9月底,自然資源部向各省市自然資源主管部門下發文件,內容包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

隨后,各地政府紛紛取消土拍地價上限,重回“價高者得”的時代。在業內看來,這不僅是為提振土拍市場,也是響應新一輪房改的方向,助力構建“保障”與“市場”雙軌供應體系。

未來房地產業轉型發展的新模式,一是加大保障性住房建設和供給,讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮;二是讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,推動房地產業轉型和高質量發展,這被業內稱為“新房改”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,在過去“90/70”“限地價、限溢價和限房價”等政策之下,房企既要打造改善型、豪宅型等產品,又要配70%小戶型、競配建,導致商品房供給與需求并不匹配,并沒有從市場真實需求出發,即使有錢也買不到真正的“豪宅”。

“破局,就需要土地和產品層面的供給側改革?!彼硎?,未來商品房項目卸下公共配建、民生保障等各種負擔,打造純正的改善型房源;剛需和部分改善型需求則轉向二手房市場,包括價格更低的配售型保障性住房,實現“市場的歸市場、保障的歸保障”。

過去一年,高端改善型房源已出現明顯熱銷,2023年成為豪宅成交大年,重點城市總價千萬以上豪宅成交規模穩中有增,北上廣深等核心城市高價住宅成交放量。

孟新增表示,步入2024年,杭州、泉州、福州、廈門繼續優化房屋銷售價格上限要求,土拍規模不斷優化調整,為企業打造改善性產品奠定了更好的基礎。2023年22城高溢價(一般指成交溢價率超10%)地塊成交規劃建面同比上漲20%,今年各地優質地塊繼續放量,未來這些項目入市將進一步對改善市場形成一定支撐。

平安證券表示,“保障+市場”供給新體系正加速構建,未來剛需家庭購房將主要通過配售型保障性住房或二手房解決,核心地段商品房主要面向有支付能力的改善型住房需求。


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